Thị trường bất động sản Úc giảm nhiệt

Xu hướng bùng nổ của bất động sản đang cạn kiệt ở Sydney và Melbourne nhưng lại bùng nổ ở Brisbane và Adelaide.

Dữ liệu do CoreLogic công bố hôm thứ Tư cho thấy tốc độ tăng giá ở hai thành phố lớn nhất của Úc đang giảm dần do ngày càng có nhiều bất động sản được rao bán và ngày càng có nhiều người bị định giá ngoài thị trường.

Nhưng một lượng lớn người di cư giữa các tiểu bang ổn định ở Queensland và Nam Úc đang kết hợp với giá cả phải chăng hơn, nguồn hàng hạn chế và ít sự gián đoạn COVID hơn ở đó để mang lại mức tăng giá nhanh nhất của một số bang trong nhiều thập kỷ.

Vào tháng 11, Brisbane có tốc độ tăng trưởng hàng tháng nhanh nhất kể từ tháng 10 năm 2003 (2,9%), trong khi Adelaide có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất kể từ tháng 2 năm 1993 (2,5%).

Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic, Tim Lawless, cho biết: “So với các thành phố lớn hơn, khả năng chi trả nhà ở ít bức thiết hơn, ít bị gián đoạn hơn do khóa COVID và tỷ lệ di cư giữa các tiểu bang tích cực đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở”

Trong khi đó, ở Sydney và Melbourne, tăng trưởng hàng tháng chậm lại lần lượt là 0,9% và 0,6%.

Ông Lawless cho biết nhu cầu đã giảm ở hai thành phố lớn nhất vì người mua đã bị ép giá ngoài thị trường và nhiều người dân đã di chuyển giữa các tiểu bang hoặc nước ngoài.

Tăng trưởng chậm lại vào năm 2022

Đối với bức tranh rộng hơn, giá trị quốc gia đã tăng 1,3% trong tháng 11 - đồng thời là tháng tăng giá thứ 14 liên tiếp và là mức tăng nhỏ nhất kể từ tháng Giêng.

Ông Lawless cho biết tốc độ tăng trưởng hiện tại dường như đã đạt đỉnh vào tháng 3, khi giá trị quốc gia tăng 2,8%.

Tăng trưởng đã có xu hướng giảm kể từ đó - và các nhà phân tích bất động sản kỳ vọng xu hướng đó sẽ tiếp tục.

Nhà kinh tế trưởng Shane Oliver của AMP Capital cho biết giá nhà có thể giảm 5% vào năm 2022 và hơn 10% vào năm 2023.

Ông Lawless nói: “Hầu như mọi yếu tố khiến giá nhà ở cao hơn đều đã mất tác dụng trong những tháng gần đây.”

“Lãi suất thế chấp cố định đang tăng lên, danh sách cao hơn đang khiến người mua cấp bách, khả năng chi trả đã trở thành một rào cản đáng kể hơn đối với việc gia nhập và tín dụng ít khả dụng hơn.”

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả

Tiến sĩ Oliver cho biết một trong những yếu tố lớn nhất khiến giá nhà quốc gia giảm là do Cơ quan quản lý nhà nước Úc (APRA) thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay.

Nhờ các quy định có hiệu lực vào ngày 1 tháng 11, các ngân hàng hiện phải đảm bảo người đi vay có thể thực hiện các khoản vay của họ nếu lãi suất tăng 3 điểm phần trăm, tăng từ mức đệm 2,5 điểm phần trăm trước đó.

Những thay đổi này dự kiến ​​sẽ cắt giảm khả năng vay trung bình của người mua nhà khoảng 5%.

Tiến sĩ Oliver nói: “Bây giờ là một trở ngại khó khăn hơn để được vay.”

Ông nói thêm rằng lãi suất thế chấp cố định tăng và khả năng chi trả kém đang "kìm hãm nhu cầu" do nguồn cung nhà tăng mạnh, từ đó khiến giá nhà đi xuống.

Tiến sĩ Oliver cho biết APRA và Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) có lẽ hài lòng về thị trường nhà ở đang hạ nhiệt.

Ông mong họ ngồi lại và quan sát tác động của những động thái gần đây trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào khác.

Những động thái này bao gồm các quy tắc cho vay mới của APRA và sự kiên quyết của RBA rằng tỷ giá tiền mặt chính thức sẽ không thay đổi cho đến năm 2024, đó là khi ngân hàng trung ương dự kiến ​​lạm phát hàng năm sẽ tăng lên mức mục tiêu từ 2 đến 3 phần trăm.

Ngược lại với RBA, Tiến sĩ Oliver và Ông Lawless cho biết lãi suất có thể tăng vào cuối năm 2022.

Tiến sĩ Oliver cho biết sự mở cửa trở lại của nền kinh tế sẽ làm giảm tỷ lệ thất nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng tiền lương, điều này sẽ cho phép RBA tăng tỷ lệ vào cuối năm tới.